作为购房者可以解除合同吗？解除的话有时间限制吗

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案件基本事实

2020年11月10日，李某与开发商A签订了商品房销售合同，合同约定商品房总价60万元，首付20万元，余额银行贷款40万元。 买卖合同规定房产律师，出卖人应当在2021年4月30日前交付商品房。逾期超过60天后，买受人有权解除合同，出卖人应当自交付之日起90天内返还全部房屋。买方发出的终止合同的通知。 并支付货款0.02%的罚金。

但房屋交付期限届满后，A公司却未能交付房屋。 2022年8月20日，李某向法院提起诉讼，请求解除商品房买卖合同和借款合同，并要求A公司退还已付货款。

法院判决

法院审理后认为，根据相关司法解释和民法典有关商品房买卖合同纠纷案件的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，经催告后三个月内合理期限内未履行的，解除合同权利人请求解除合同的，应当支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定的，行使解除权的合理期限为经对方催告后的三个月。 对方不催告的，解除权应当自当事人知道或者应当知道解除原因之日起一年内行使。 逾期不行使的，终止权消灭。

具体到本案，双方签订的商品房销售合同规定，A公司应在2021年4月30日前交付房屋，逾期超过60天的，李某有权解除合同。 因此，如果李某于2021年4月30日没有收到房屋，则应知晓A公司逾期交付的事实，而李某行使解除权的期限应至2022年7月1日。 2022年8月20日起诉法院要求解除合同，但实际上其行使解除合同权的权利已经消灭。 最终，法院驳回了李某的诉讼。

律师声明

对于逾期交付房屋的开发商，购房者可以通过以下方式维护自己的权益：一是购房者有权要求开发商承担逾期交付房屋的违约责任，如要求损失赔偿或违约金等； 二是买方可以根据合同要求索赔。合同有约定的，应当行使约定的解除权； 合同没有约定解除条款的，可以依照民法第五百六十三条第一项第三项、第四项的规定行使法定解除权。

购房者在行使法定解除权时，应注意以下几点：一是因逾期履行而行使法定解除权的，需完成“提醒”前置程序。 终止合同时，债权人应当向债务人发出催告，并确定宽限期。 宽限期满债务人仍未履行义务的，债权人方可行使解除合同的权利； 其次，解除合同的权利应当在行使期限内行使。 根据民法典第564条规定，行使解除合同权的期限可以分为三种情况：

（一）如有约定的，从其约定。 但买卖合同中对解除权行使的限制应当合法有效； （二）没有约定的，催告的期限为三个月。 实践中，逾期交付后，开发商常见的做法是告知购房者逾期交付的事实和交付期限，但很少督促购房者行使解除权。 一旦发出“警告”，买方将在警告后三个月内行使终止房产的权利。 （三）未经同意或者催告的，行使解除权的期限为“自知道或者应当知道解除原因之日起一年”。 购房者最迟应在开发商逾期交付房产之日起一年内行使终止权利。 需要说明的是，上述期间不适用于诉讼时效的中止、中断或者延长。

开发商迟交房屋属于违约行为。 开发商想要解除合同的，按照“有约定的，按照约定；没有约定的，按照法定协议”的基本原则。 如果买卖合同没有赋予购房者解除合同的权利，购房者可以主张法定解除合同。 因此，这里律师提醒购房者，应注意商品房买卖合同中解除合同权的行使期限，应积极行使解除合同权，切勿睡权。 。 否则，期限届满，将产生解除合同权利消灭的法律后果。

法律链接

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力导致合同目的不能实现的；

（二）在履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自身行为表明不履行其主要义务的；

（三）一方当事人迟延履行重大债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；

（四）一方迟延履行债务或者有其他违约行为，导致合同目的不能实现的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但必须在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限的。 期限届满，当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，解除权人自知道或者应当知道解除权之日起一年内不行使的因故终止，或经对方催促后在合理期限内不行使的珠海房产律师，该权利即消灭。

《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》

第十一条 根据民法第五百六十三条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付价款珠海房产律师珠海房产律师，经催告后三个月内不履行的，权利人要求卖方终止合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

如果法律没有规定或者双方没有约定的，行使解除权的合理期限为经对方催告后的三个月。 对方未提出要求的，解除权人应当自知道或者应当知道解除原因之日起一年内行使解除权。 逾期不行使的，终止权消灭。

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