法拍房限售问题引发不少纠纷如何维护权益？

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目前，很多房屋都是通过司法拍卖的方式出售的。 价格优势导致越来越多的人购买止赎房，但止赎房限售问题引发不少争议。

所谓限售，是指房屋所有权人在取得房产证后一定年限后，才能对房屋进行买卖、赠与、用房屋清偿债务、交换等行为。 各地对于年龄限制、止赎房屋是否纳入限制性住房等都有不同的规定。 以福州地区为例，根据福州房地产登记交易中心的文件显示，福州止赎房产也受到限售。 假设业主在限售期内通过中介机构出售房屋，并与毫无戒心的买家签订买卖合同，导致房屋无法转让。 合同的效力如何？ 合法有效的买家该如何维护自己的权益？

1、参考案例：（2020）规02民终3719号

桂林市中级人民法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行义务。 本案中，双方签订的《房地产买卖经纪合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，已得到法院确认。

根据双方提交的证据及当庭表达的意见，蒋某利、××公司、××公司在与吴某就房屋买卖达成一致之前，已经知道或者应当知道涉案房屋当时的状况。出售涉案房屋。 所有销售限制包括： 1、江某丽合法所有人的房产证领证时间未满两年且涉案房屋并非江某丽唯一住所； 2、房屋已办理抵押预登记。 但江某丽、××公司、××公司提交的证据不足以证明，从吴某拟购买涉案房屋时起至其签订涉案《房产买卖经纪合同》之日止本案中，蒋某利、××公司、××公司、××公司向吴某充分、完整地披露了上述两项房屋销售限制情况。 吴某审查的涉案房屋的查询信息，除预抵押登记外，无法显示是否存在销售限制。 根据公司员工吴某与肖某的微信聊天记录，直到2019年12月29日，公司才首次披露涉案房屋的全部限售情况。 据法院查询，涉案房屋仍受到上述两项销售限制，仍无法正常过户。 房屋销售是日常生活中比较特殊且重要的销售类型。 蒋某丽作为出卖人，有责任在与吴某建立合同关系前，如实告知所出售房产的信息和自身的基本情况。 看来确实违反了第一条第六项和第四条第二项。蒋某丽声称XX公司、XX公司也有过错，但这并不能自动免除她作为卖家的审慎义务。 此外，某公司作为房屋中介服务机构，凭借对房屋交易政策和流程的熟悉，通过向买卖双方提供中介服务获取一定利益福州房产律师，应披露涉案房屋是否可以交易、转让通常和限售政策。 其有义务及时、全面如实告知买卖双方，但某公司未提交相应证据予以证实。 因此，法院认定蒋某利、XX公司均违反了《房地产销售经纪合同》的约定。

2、参考案例：（2018）闽01闽中7218号

一审法院认为，被告人邱兵作为房屋的所有人、出卖人，特别是被告人邱兵有外地住所，且非福州本地居民，应负有以下义务：全面审查房屋的销售限制并向买家解释。 因此，被告邱兵在签订房屋买卖合同前未能确定房屋是否可以挂牌交易，不属于不能预见、不可避免或者不能克服的情况，不构成不可抗力。 因此，被告邱兵应当承担相应的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方违约时，可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金。约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。当事人可以延迟履行协议。当事人支付违约金后，还应当履行债务。”关于本案合同的实际履行情况，由于《现有房屋买卖合同》规定的违约金标准过高福州房产律师，而原告薛雪梅是房子的买家。 受赠人在签订房屋买卖合同时也应保持合理的谨慎。 如果未能充分了解房屋是否允许上市交易的相关信息，还应对合同的解除承担一定的责任。 因此，一审法院依法减少了邱兵应当向薛雪梅支付的违约金数额，并将违约金数额确定为合同总价款465万元的3%，即13.95万元。 原告薛雪梅主张的超出该数额的违约金，一审法院不予支持。

二审法院认为，福州市人民政府于2017年3月28日发布的《福州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定，非户籍居民家庭本市婺城区购买首套住房的，不得领取房产证。 已满2年的，不得上市交易。 争议房屋属于上述通知规定的限售范围，不能挂牌交易。 邱兵作为涉案房屋的产权人、房屋买卖交易的卖方，应在交易前确认涉案房屋的交易是否存在限制。 邱兵在未明确确认的情况下将涉案房屋卖给了薛雪梅，并在合同中保证“房产交易不会受到任何限制”，应承担违约责任。 考虑到双方的过错程度以及薛雪梅的实际损失，一审判决将违约金标准调整为合同总价的3%，即13.95万元，较为合理，本院予以维持。

同时，根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，“房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同的相关内容以及房屋买卖合同或者房屋租赁合同，并书面通知委托人。” 下列事项： （一）信托财产是否存在权益； （二）委托人应当协助的事项及提供的信息； （三）委托房屋的市场参考价； （四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险； （五）房屋交易涉及的税费； （六）经纪服务的内容和完成标准； （七）经纪服务收费标准和缴费时间； （八）其他需要告知的事项。”《民法典》第一条第九百六十二条“中介机构应当向委托人如实报告与订立合同有关的事项。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担责任。”

房产中介机构作为专门从事中介服务的机构，具有专业的业务能力，对当地限购政策信息非常清楚，也有义务了解。 在购销过程中，应当严格审核相关信息，向买卖双方全面、真实地披露相关信息和交易情况。 风险，您应充分履行披露义务，不得隐瞒任何与交易相关的信息，否则造成的损失将承担赔偿责任。

综上，可见卖方负有谨慎义务。 购房前应了解当地政策，如实告知所出售房产的信息和自己的基本情况，然后在出售房屋时建立合同关系。 因此，如果合同无法履行，您不能简单地以“未能与买家沟通”或“不知道该房屋处于限售期内”为由主张免责，而应承担违约责任。合同。 因此，当业主通过中介出售限售房，而买受人不知情且无法转让房产时，可以追究出卖人和中介机构的违约责任，而未履行合同义务的中介机构则可以承担违约责任。履行告知义务不仅不能收取中介费用，还必须承担相应的赔偿责任。 由于买方也没有履行合理的注意义务，也没有对涉案房产是否允许挂牌交易进行必要的审查，因此也存在过错。 因此，法院会综合考虑双方的过错程度和实际损失，一般设定违约金的标准。 合同总价的3%

房屋买卖是人生中的一件大事福州房产律师，涉及的资金数额较大。 遇到上述情况，您应该拿起法律武器，积极维护自己的合法权益。

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